来源：中国经营网

【中国经营网综合报道】尽管政策趋紧，但开发商的拿地热情仍旧十分高涨。据悉，截至8月24日，2016年年内，全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗，地王为何如此难控?

前八个月已出300宗过10亿地块

　　据了解，仅仅8月单月，全国单宗土地超过10亿的地块已合计有45宗，其中溢价率超过100%的地王高达30宗，可以说是史上地王最密集的月份。

　　截至8月24日，2016年年内，全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗，其中溢价率超过100%的地王达到了150宗。而2015年同期，单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗，其中溢价率超过100%的只有6宗。

　　如果仅从计算地价超过房价的现象来看，8月份或将成为历史上地价纪录被刷新最密集的月份。如果按照单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高标准来计算，今年前8个月份出现的创纪录高价地数量150宗恰好是去年同期的25倍。

　　而尽管今年北京、上海等一线城市和部分二线城市商品住宅用地供应计划都比2015年有所增加，但仍架不住全国开发商将资金集中于一二线城市抢地。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示：“2016年是中国有史来地价刷新最高纪录最密集的年份，以高总价、高单价、高溢价率为代表的‘三高地块’目前已普遍出现在一线、二线城市，并持续刺激该地的房地产市场。这对后市的房地产市场会带来巨大的风险。”

调控政策日渐趋紧

　　眼下，一二线热点城市房价、地价非理性上涨，已经远远超过基本面所能承载的极限，存在很大的风险隐患，市场过热或引发新一轮调控。

　　南京、苏州等二线城市收紧了楼市政策,重启限贷、限购等“杀手锏”,以遏制房价过快上涨态势。

　　限贷方面,苏州规定,居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商贷购房,其最低首付款比例由40%调整为50%;居民家庭已有二套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。南京规定,拥有一套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%;拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例不低于50%。

　　限购方面,苏州规定,非本市户籍居民家庭在苏州购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。同时，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企再融资，不允许通过再融资拿地。这些政策调控措施出台，势必影响到房地产市场心理预期。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，二线城市楼市收紧，体现了政府房价管控的决心。分析指出，从政策面看，苏州、南京等城市楼市出台新政后，三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已是大概率事件了。

　　另外，据了解，上海土地交易市场24日发布公告，宣布中止普陀区苏州河滨河地区一宗地块的出让活动。这是一周内上海政府出手中止的第三宗土地出让，共涉及四个住宅用地地块。

　　业内人士认为，上海市通过紧急叫停8月全部待拍宅地的出让，意图对火爆的土地市场进行降火。

　　在被中止出让的地块中，浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块被预测为“准地王”。本次被紧急叫停，将延缓新“地王”诞生的时机，有预测称上海接下来的更严厉调控已箭在弦上。但有一点可以确定，由于这一系列的“急刹车”，8月的最后几天上海将没有宅地拍卖活动。

“地王”为何难以遏制?

　　那么，政策的收紧为何仍旧难以遏制地王的产生?

　　一方面，房企在2013和2014年的低潮行情中拿地意愿不强，甚至一线城市土地都出现过流拍现象，而2015年囤积的土地大多在2016年陆续入市，为了后续发展，房企补仓意愿强烈。

　　另一方面，在本轮“去库存”行情中，三四线城市被开发商和购房者集体抛弃，资金集中于一二线城市避险，造成了一二线城市的土地牛市，热门地块均不少于数十家房企参拍，在几百回合的举牌后，土地价格势必被抬高。

　　而除了上述两项原因外，为了控制地王，合肥、南京、苏州等一些强二线城市近来出台了不少调控政策，总结起来手段概莫如提高竞买保证金比例至50%甚至更高，全额土地款需在3个月内缴清等，这类政策的最终指向其实是挤出中小房企，对于资金能力强的开发商来说，影响并不大，所以并不能从根本上遏制地王的出现。

　　实际上，从动机来说，在土地财政驱动下，地方政府逆周期调控的意愿并不强烈，因为地王最大的获益者仍是地方政府，这当中不仅包括高额的土地出让金，还有各种与房地产有关的税收。

　　数据显示，2015年国有土地使用权出让金收入达4.26万亿，2013-2015年间土地转让金与地方一般预算收入之比将近50%。2014年，与房地产相关税收合计(地方所得)占地方一般预算收入的比重达27.82%。

　　以上海为例，今年以来上海住宅和商业用地出让金已破千亿，这已经超过不少西部省份上半年的财政总收入，比如云南、山西、贵州、广西、新疆、甘肃、青海、宁夏、海南等地上半年财政收入都在千亿以下，而吉林、辽宁、陕西、内蒙古、重庆等地也只在千亿出头，青海甚至只有一百多亿。

　　目前涉及房地产的税收有11种，包括房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税及契税、营业税、企业所得税、个税、城市维护建设税、印花税、教育附加费等。

　　2014年土地出让金收入和11个房地产相关税种收入占当年全国商品房销售额的80%以上，而房企层面的利润空间是剩下的20%甚至更少。

　　以一线房企万科最近发布的中报来看，上半年万科销售金额超1900亿，而归属于上市公司股东的净利润为53.51亿元，由于规模化房企在土地成本高企的一线城市未激进拿地，万科更是持有了718亿的现金。这说明一线城市地王虽耀眼，但实际开发商利润增益不大。因为地王获益的“大头”都在地方政府。

土地融资监管难

　　目前来看，一线城市控制地王的办法集体走向了“不卖地”，实际上这只是一种权宜之计，治本之策还在于对房企资金来源的监管，而这恰恰是地方政府所鞭长莫及的。

　　本轮房地产行情，与去年以来多次降准降息的货币宽松政策不无关系，而房企资金成本的廉价和资金来源渠道的广泛更构成了地王的坚强后盾。

　　比如土地融资，此前甚至可以做到三七开，即房企只需提供三成的资金，余下七成由拍地后抵押到银行所得。而如果房企联合拿地，或拿地后出让股权，所付出的资金成本甚至更少，这也正是融信110亿拿下静安地王的逻辑。

　　而这只是银行表内信贷的数据，随着影子银行的盛行，更多的表外资金流入房地产行业，这些资金规避了央行和银监的限制，异地资金更不在地方政府掌握之中。

　　银行业也坦言土地融资难管，地方政府层面更难以监管，因为资金跨区域流动，本质还是资管计划的嵌套，银监和证监都搞不定。

　　如此看来，无论是动机还是能力上，地王都非地方政府所能控制，而需更高层面更有针对性的管制。

地价疯涨或影响实体经济

　　另外，值得一提的是，北京一家地产机构负责人表示，房企拿地本身没错，抢地说明一直看好一座城市，但房企年内不差钱者多，仅此就任性抢“地王”，难免助涨拿地非理性，除了快速推高房价，还会带动城市生活与生产成本上升，不利于一座城市产业转型发展。

　　实际上，“地王”频出的城市显然比主要依靠发展实业或“去土地财政”的城市在增加财政收入上来得更快一些，特别是当前实体产业不景气之下，这种反差似乎更明显。

　　上述地产机构负责人强调说，各地政府出手调控已说明该模式不可持续，个别城市必须彻底转变思维与发展模式。近日，西南财经大学经济学院副教授、留美经济学博士刘璐分析说，如果经济放缓而房价很高，这会挤压非房地产部门的发展，跟“未富先老”、“未老先衰”是一个道理。

　　同时，亦有分析认为，“地王”现象的实质就是房企从银行低息融了很多钱，大家一起拼抢过房地产这个“独木桥”，生怕错过最后的资产配置机会。所以，“地王”越昌盛，房产越繁荣，对中国的实体经济负面影响越大。还有分析认为，央行最新公布的数据显示，7月人民币新增贷款4636亿元，同比少增1.01万亿。分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，占当月新增人民币贷款的98.68%。这预示着房地产的“赚钱效应”正在吸引各路资金蜂拥而入，正在掏空实体经济，正在吸干实体经济的血液。

　　眼下，我国经济下行的压力仍然很大，其他行业特别是民间投资断崖式的下降，而且M2和M1之间有巨大的剪刀差，过多的钱都趴在企业活期账户上，似乎都准备在房地产领域投机一把，这种心态或对未来的经济发展是非常危险的。因为这会使中国经济结构更加失衡，资产泡沫愈加膨胀，金融风险持续恶化。

针对内地“地王”频出，香港大佬怎么看?

　　那么，对于内地楼市的“地王”频出，香港的大佬们又是怎样的反应呢?

吕志和：内地楼市“面粉贵于面包”，不敢高价拿地

　　对于内地“地王”频出，吕志和表示，近期内地地价急涨，楼市“面粉贵过面包”，只能多多向内地发展商学习，但公司不敢跟随以高价拿地。他说，由于内地优质物业有机会卖了就难以补充土储，故在销售物业时，亦会保留部分作出租之用。

　　当被问及内地地产商来港以高价投地，吕志和则称，资讯发达令世界一体化，内地发展商来港投地属正常，而且企业有各自的目标，不应批评他人出价高低。

　　吕志和还说，楼市好坏景气都已见过，会保持审慎乐观态度。

李嘉诚：物色合理回报的地产投资项目不容易

　　李嘉诚表示，目前物业市场处周期性阶段，物色合理回报的地产投资项目殊不容易。在巩固现有地产业务同时，集团将会积极寻求及开拓其他新业务范畴的环球投资机遇。

　　对于未来楼市的预测，李嘉诚称，预料内地和香港两地房价将继续受建筑成本及发展销售开支高企所影响，而长远发展方向则继续由房屋政策所主导。

九龙仓主席吴天海：很难在内地找到合理价格的地块

　　吴天海表示，如今内地各个城市针对房地产市场的政策均有放缓迹象，大环境开始变好。不过由于地价太贵，很难在内地找到合理价格的地块，因此对于未来内地的投资计划暂时没有一个固定的计划。

恒隆地产陈启宗：一线城市如上海、北京永远都是全中国最好的

　　在被问及内地楼市是否健康、这一轮火爆会不会产生泡沫时，恒隆地产董事长陈启宗回应称，“有人又会说，中国楼市的泡沫一定会破裂的，但我说不一定。”

　　陈启宗认为，在中国能够投资的地方实在是非常有限，而且很多人不愿意将钱放到股票市场，所以唯一能买的就是房地产。“可能就是这部分人的钱不知道往哪里放，所以就一栋一栋地买房子，房价也很快就被抬上去了。”

　　至于为何认为不一定有泡沫，陈启宗解释，因为许多人基本是现金交易，“没贷款就不可能有泡沫破裂，甚至于不可以说有泡沫。这部分人如果都是用现金去购买，这就根本不是泡沫，根本不可能破裂的。”

　　他表示，很多外国人分析中国(房地产)问题的时候出现错误判断，原因是他们将一二三四线城市都混在了一起，所以得出的结论就是“中国楼市的供应量大得不得了，一定会出事”。

　　陈启宗称，这四个市场是非常不一样的。一线城市如上海、北京永远都是全中国最好的。“正如美国的纽约。从1975年起到现在，全美国最好的市场就是纽约，这就是所谓的一线城市，没有另外一个城市的价格有纽约这么厉害的，这就像北上广深的市场。”

文章综合每日经济新闻、21世纪经济报道、通信信息报、长江商报、中国经济网、澎湃新闻

(中经新媒体