【中国经营网综合报道】9月30日，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9·30房贷新政”)后，半个月过去，新政效果如何呢?据多家代理机构和房企的销售数据显示，十一黄金周开始，一些项目来访量大增，此前的来访开始转化为实际签约量，10月前半月成交明显回暖。

　　不过，在价格方面，主流房企的行为和判断仍趋于谨慎，认为市场以平价走量为主。万科甚至认为，四季度楼市是继续降价态势，会有更多楼盘降价。“房价下跌是有合理空间的，去年房价上涨的部分跌回去一半差不多就是合理价位。”

　　难得的成交量回暖

　　据证券日报报道，在房贷新政的刺激下，近期房地产市场也出现了一定的回暖。根据相关统计数据显示，在房贷新政的刺激下，10月6日至10月12日北京市住宅网签总量为2723套，环比增长39.8%，同比下滑41.4%。其中，住宅新房网签量为1669套，环比增长95.2%，同比下滑28.4%。

　　二手房方面，根据伟业我爱我家市场研究院监测显示，10月份的前12天，北京我爱我家的二手房买卖合同签订量(含未网签)比9月分同期上涨了121%，比去年同期上涨了64.2%。

　　万科集团提供的数据显示，今年十一期间新推盘30多亿，认购80亿，去年十一认购30多亿，同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看，从9月1日至10月8日，推盘290亿，认购270亿，比9月单月的数据好了很多。

　　万科并非个案。多家券商调研显示，十一期间整个行业销售都比较理想，大部分主要房企认购数字都高于2013年，应该是一倍左右增长。第三方市场研究机构数据也显示，虽然商业银行房贷细则尚待落地，但效果已经显现，访客量、来电量均有增加。业内也对“银十”楼市行情持乐观态度。

　　克尔瑞监测的37个城市数据显示，十一黄金周共成交商品住宅138.36万平方米，较2013年、2012年同期分别增长3%和9%，其中13个二线城市市场回升最为明显，较同期分别上涨14%和21%。这还不包括假期因素使得多数城市网签滞后，大量隐性成交未在数据上及时体现。

　　链家地产市场研究部统计，十一期间，北京市商品房网签量同比下降超过30%，但日均新增客源量较9月增加25.3%。而访客量是成交量的先行指标，预示市场中未来购房潜力的变化。

　　值得玩味的是，央行9·30新政发布后一周内，绿城、绿地、恒大等房企传出节后涨价的内部文件，但绿地、恒大先后均予以否认。对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，大部分城市没有房价上涨动力，上述传闻应是房企从营销的角度，营造涨价预期和市场氛围，引导市场向有利于销售的方向转向。

　　实际上，从房价惯性看，目前房价下跌城市数量仍然是主流，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。据中国指数研究院统计，9月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比增长-0.92%，连续5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。

　　从近期入市的新楼盘来看，定价以平稳为主。万科有关人士认为，新政并不能扭转房价下降预期。去年房价上涨是过头了，市场一定要纠正。预判四季度会是继续降价的态势，甚至会有更多楼盘降价，房价下跌会更加明朗，降价的比例和范围会更宽，而且购房人会更加果断。

　　张宏伟认为，品牌开发商力拼“银十”与上市公司年报销售业绩的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在最后3个月最大限度跑量，扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此，对于第四季度的大中城市楼市来讲，要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情，房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象。

　　多位业内人士指出，楼市库存依然处于高位，“去库存”是首要选择，楼市已进入存量房时代，房地产市场已进入供过于求的“新常态”。

　　上海易居房地产研究院的数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅又进一步扩大，库存压力巨大。

　　张宏伟表示，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数，比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等，房价年内仍然有下行压力。这意味着，由于去库存压力巨大，房地产市场供求关系已经逆转，房地产投资、交易量及房价增速均将进入平缓的“新常态”。

　　前住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，房地产卖方市场供不应求已经全面地为买方市场供大于求取代，供大于求成为市场发展的常态。2013年房地产业量价齐升，购销两旺，是不正常的现象。

　　德信资本董事长陈义枫认为，房地产行业正在进入存量时代，未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值，今后增量很难跨越，可是存量永远是增加的，并购因此成为永恒的主题。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，过高的库存量，中心城市过高的地价，以及过高的房价和租售比失调的现实情况，迫使楼市将经历一个较长时期的调整期。这个调整期至少需要2-3年的时间。

　　对房贷新政的影响，中国房地产信息集团研究中心认为，调整“限贷”政策，救市力度远超市场预期，市场活跃度有提升也在情理之中。首先，“限贷”松绑，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付压力降低，积压数年的大量二套改善性需求开始陆续释放;其次，一些房地产企业因利好政策也开始跟风涨价，“买涨不买跌”的心态促使一部分观望情绪浓厚的购房者开始敲定交易。

　　中原地产首席分析师张大伟亦表示，房贷新政推出的半个月以来，就北京目前的房屋销售情况看，二手房销售增长迅猛，新房方面也上涨了40%左右，整体的房屋销售情况是有所升温的，但是此次房屋销售量的增长源于此前积压的一部分需求受到政策刺激而形成的短期内快速入市的情况。

　　张大伟进一步分析称，从最近几天的情况来看，因为信贷的价格并没有明显的变化，只是在基准利率或者9.5折左右，所以后续房屋销售量的增长能够维持多久还不好下定论，接下来有可能会出现房屋销售量的反弹力度较大，但是维持时间不会很久的情况。

　　不过，张大伟透露，虽然目前的房贷口径有所松动，但是信贷利率打7折却很难实现，这将会对刚需有一些不利。房贷新政在目前刺激了一部分需求的情况下，随着信贷额度的逐渐减少，那么在11月份或12月份楼市或将有所降温。

　　“千万不要认为9·30之后就可以长期维稳甚至回暖，这只是一个销售窗口期而已，而不是转折点。”易居中国联席总裁丁祖昱表示，这个窗口期仅有2-4个月的时间，其中10-11月份肯定不错，12月和明年1月则很难说。丁祖昱表示，目前银行资金有限，年底银根将收紧。随着10月、11月房贷额增加，而MBS和长债还来不及发售，所以年末银根仍将短缺，这是此次楼市销售窗口期最大的制约。

　　成交量回暖下的房企分化

　　在房地产市场转向来临之际，感受最为深刻的莫过于那些抵抗能力较弱的中小开发商群体。

　　据每日经济新闻报道，克而瑞统计A股139家上市房企中报发现，受到行情骤冷导致销售回款大幅减少，现金支出却持续攀升的影响，纳入统计的上市房企平均净负债率接近100%。其中，大型房企负债率保持稳定，但中小房企平均净负债率接近120%，且短债偿付能力持续恶化，不少中小房企面临极大的偿债压力。

　　万科总裁郁亮曾经表示，每当市场陷入困境，谁的财务状况更好，谁就更容易拿到钱。对于那些资金链紧绷的房企而言，“以债养债”的生存方式已经难以为继。新城控股高级副总裁欧阳捷亦表示，虽然国内房地产融资正在放松，但只有实力强劲、财务良好的主流房企才能受益。

　　对于那些资金状况不佳的房企而言，把握房贷新政带来的销售窗口期，坚持去化与还贷才是上策。

　　实际上，克而瑞的研究发现，自2012年底以来，A股139家上市房企净负债率一直保持上升态势。其中，2013年房企拿地猛烈，但净负债率升势相对温和，从年初的66.28%升至年末的77.66%，同比仅提高15.52个百分点;但在今年上半年，尽管房企拿地力度锐减，净负债率却不降反升，行业净负债率到上半年末已较年初提高了22.30个百分点至99.7%。

　　“净负债率大幅上升的背后，一方面是由于行情骤冷导致销售回款大幅减少，而削价和零首付营销活动进一步导致销售回款缩减。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣坦言，另一方面，企业的刚性支出却在持续攀升，主要由于企业在去年大量拿地后，基于快周转的需要，典型房企今年加大了开工力度，导致工程和雇员佣金支出持续攀升。

　　从今年上半年的融资情况分析，A股139家房企融资现金流入4675亿元，同比增加38%。其中，“招保万金”合计融资1032亿元，同比增加25%，增幅相对温和;但其余中小房企融资额为3642亿元，同比增幅达到42%。最终导致的结果是，“招保万金”的净负债率为61.6%，与2011年末的高峰值相当，但中小房企的净负债率飙升至119.3%，创下历史新高。

　　“个别房企去年拿地激进，今年面临不菲的建设款和土地款支出，为此上半年融资额同比大幅增长。部分房企如中粮地产、金融街因为商业地产扩张，上半年融资额同比分别大增294%和196%。”朱一鸣说，由于中小房企大量举债更多是用于发展物业和偿还土地款，而非偿还旧债，这是导致其净负债率攀升至高危线的主要原因。

　　当然，净负债率高企并不能完全反映房企的偿债能力与资金链安全。欧阳捷告表示，短债偿付能力也是一个很重要的指标，部分大型房企尽管净负债率也很高，但由于大部分是长债，账面现金足以覆盖短期债务，因此并不会引发资金链断裂的危机。

　　“一家快速成长型的房地产企业，通常会大量购地、高额负债，从而使负债率指标很高，但这并不意味着企业就有多高的风险”，在德咨询总裁宋延庆看来，负债率高的企业只要有高周转作保障，只要在销售端上没多大问题，就几乎不存在资金链断裂之忧，典型的企业如融创中国。

　　然而，根据兰德咨询的研究发现，受房地产市场低迷影响，上半年139家A股上市房企周转率指标均出现了不同程度的恶化。以总资产周转率为例 (该指标越高表示周转速度越快)，今年上半年周转率超过0.3的房企仅有1家，2011~2013年同期分别有10家、4家与3家，但今年上半年周转率低于0.2的房企则较去年增加了6家。克而瑞研究发现，今年截至上半年末，A股139家房企存货周转率为0.09，同比下滑15%。

　　周转速度放缓，导致行业存货继续攀高。克而瑞统计发现，截至上半年，A股139家房企存货达2.12万亿元，同比上升25%，环比一季度末上升5%。其中，大型房企存货积压并不显著，“招保万金”存货环比一季度末仅微升1%，但部分中小房企库存涨幅明显，大名城的库存同比与环比分别上升了111%和22%，迪马股份同比与环比也分别上升126%和68%，泰禾集团环比上升了26%。

　　值得警惕的是，部分中小房企的库存消化周期出现明显增长，万通地产同比增长465%至54.49个月，京投银泰同比增长349%至186.55个月，泰禾集团同比增长162%至30.77个月。

　　“不管接下来市场行情变好或更差，业绩收获只属于降价到位的房企”，在朱一鸣看来，如果许多房企仍像上半年一样不肯大幅降价，恐怕销售依然难有起色。而销售回款不畅，对许多中小房企而言将是致命的：在巨大的资金压力下，中小房企将不得不求助于更高代价的融资渠道，一些财务不稳健的高负债企业很可能因此陷入还息蚀本的恶性循环中，最终导致资金链断裂。

　　此外，在融资方面，不同的房企融资方式与成本亦不相同。据了解，央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确提出，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

　　“与开发贷款相比，允许符合条件的房地产企业发行中期票据，其实是房企融资层面的更大利好”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示，上市房企主要融资渠道按成本从低到高排序是定向增发、企业债、开发贷款、信托融资。信托融资成本多在10%以上，开发贷款银行实行总量控制规模难以扩大，定增审核又较为复杂，企业债需要国土部审批，中期票据可以说是成本最低且手续最简化的融资方式。

　　不过，并非所有上市房企都能从中期票据开闸中受益，朱一鸣预计，为了防范风险，监管层会对发债企业进行严格限制，预计银行间债券市场将重点向三类房企开放：一是龙头房企，如万科、保利等;二是财务稳健的中型房企，如华润置地、招商地产等;三是专注保障房和新型城镇化的房企，如华夏幸福。

　　摩根大通的研究报告更指出，在港交所上市的内房股中，相对于A股的上市房企，由于发行境内债券的房企必须在内地市场有合适的实体并持有大部分项目，符合条件的仅有富力地产、龙湖地产与世贸房地产等少数企业，这意味着大多数内房股无法受益于中期票据开闸。

　　事实上，“尽管央行也提出继续支持房地产开发企业的合理融资需求，但这并不意味着所有房企都能获益”，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，根据他与部分商业银行行长的接触了解到，今年银行发放开发贷款的目标客户几乎都集中在全国百强企业，这批企业也必然将成为新政的最大受益者。

　　一家小型房企总裁也透露，对于百强以外的房企，银行发放开发贷款会根据不同的项目评估决定是否放款，考量的因素包括地理位置、土地价格、产品定位、开发进度甚至降价可能性，部分一线城市目前更要求项目在拿到预售证后才发放开发贷款，企业若没有较大的规模，项目也并非处于核心地段，要想拿到开发贷款基本不可能。

　　而在欧阳捷看来，无论是开发贷款、中期票据、海外融资还是股权融资，只有上市房企才能从中受益。数量庞大的中小型开发商不仅难以从银行获得开发贷款，即便是信托产品也由于银行收紧表外业务受到影响，利息高昂的地产基金或者民间借贷是它们的主要资金来源，因此融资开闸最终会加固“强者恒强”的局面。