老龄化是大多数国家都必须正视的现实，但我国今后的情况也许更为严重。面对汹涌而来的老龄化浪潮，中国远远没有做好准备。

　　老人多增长快，“十二五”老龄人口比重将达16%。第六次全国人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%。同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口比重上升1.91个百分点。老年人比例显著提高。据权威机构的预期，“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%迅速增加到16%。

　　2025年老年人口将达到3亿，2033年将达到4亿，2050年前后将达到峰值4.8亿，届时每三个人就有一个是老年人，人口老龄化形势严峻。而计划生育实施多年后，诸多“4+2+1”模式的家庭，将面临因养老而带来的经济问题和时间问题。

　　背负住房、教育、医疗等重担的“421家庭”，面对2个人照顾4位老人的现实，已经感到力不从心。调查显示，59.7%的人感觉自己赡养老人经济压力大。传统家庭养老功能日渐式微。　

　　从目前来看，在养老公共服务方面，中国依然步履维艰。根据2009年的统计，北京市有226多万老人，其中有9万多人有进养老机构的意愿。但是，北京市在2008年的时候只有3万多张床位，与社会需求的9万张床位有巨大的差距。

　　不仅是北京，在中国各大城市的养老机构都是一床难求。截至2009年底，全国各类养老机构有38060个，床位只有266.2万张。而根据全国老龄办副主任吴玉韶给出的数据，到2010年年底，养老机构的总床位数是266万张，平均每100位老人占有1.5张的床位。这个比例是相当低的。问题是，中国的养老离不开社会化这条路。

　　在我国，当前的养老产业和政策几乎跟不上形势。在日本，目前不管是政府投资开发建设的普通建筑还是私营开发商建造的住宅，全部进行适老化设计，但中国无数开发商，还在跑马圈地炒概念，在万科、绿城等大开发商早就抛弃错层设计的时候，还有不少开发商在做错层设计，炫耀建筑物外壳的时候，没有人关注建筑里面的瓤如何。

　　新鲜出炉的《北京市居家养老服务指导性收费标准》规定，护理自理老人的全职保姆月薪在1600元-1800元，护理失能老人的全职保姆月薪在1800元-2500元之间。有某保姆中介公司人士表示，“就目前的形势，5年之后北京市民可能就雇不到养老保姆了。”2000年该公司注册保姆3万人，10年后的2010年，公司的注册保姆为6000人，一年后则只剩下3000人。需要养老的人越来越多，但劳动力供给越来越少，如此行政规定不客气的说，是纸上谈兵。

   下月起，以房养老商业保险将正式在武汉、北京等四大城市落地。探访发现，武汉市民对这一新的商业保险，似乎并未准备好，不论是年龄较大的还是年轻一族，心里都有不少顾虑。

　　房子留给孩子。

　　家住江汉的任女士今年65岁，她名下有两套房，明确表示不会考虑以房养老，“我每月也有退休金，生活并不成问题，房子还是会留给孩子。”任女士觉得，尝试这个保险的人可能不多。“收入低的老人，通常没有房子。有，也是跟儿女一起住，没有达到以房养老的要求，收入高的，有房子也不会抵押给保险公司，还得留给下一代。”

　　58岁的刘先生在武汉有一套房，孩子已婚也有自己的房子。刘先生觉得，把房子抵押给保险公司，以后就只能听保险公司的了，“而且房子不能留给儿女，老伴肯定不同意。”

　　房价仍有上涨空间。

　　张小姐除在武汉有房外，前两年在海南文昌区又购置了一套，面积80多平，总价40万元左右。虽然目前房价有所波动，但提到以房养老，她仍明确表示不会考虑。“我买的时候总价不高，而且每年还能住几个月，其余时间可租可放。即便以后不住，卖出去也行，反正位置不错，也是稀缺资源。”张小姐觉得，房子仍然有上涨的空间。

　　淘房圈内像张小姐这样想法的人不少，他们认为房价仍有上涨空间，一旦房子抵押出去，未来安全感不足。

　　养老产品及配套有待完善。

　　华中分院研究总监李国政认为，“以房养老”商业保险是一种市场化运作，只是养老保险的一种补充，而非主流。一房地产业内人士则认为，以房养老如只停留在现有基础，接受的人不会多。“从目前来看，房产增值保值功能依然不错。况且房产涉及到的产权问题，目前还没有相关的完善配套制度。”

　　相关研究人士认为，“以房养老”商业保险仅仅是我国社会养老保障体系的补充，试点的推出引来众多争议，并非保险产品有问题，而是目前化解养老困局所必需的一些基本养老产品及配套有待完善。

   “以房养老”是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

　　据了解，“以房养老”具体操作办法和实施计划，刚刚落地试点。在具体操作办法出台前，已经有一些老人选择用房子作为资源，为自己的养老提供经济保障。

　　王敏是低保户，子女都在城区工作，十多年前老伴去世，她都是一个人在郊区生活。近几年，她逐渐需要拄拐杖走路，眼睛也变得不灵光。去年起，独居的王敏连续出现了几次忘记关火、关水龙头的“事故”，引起了儿女们的关注。一次家庭会议之后，“入住养老院”得到了所有家庭成员一致通过，也包括王敏本人。

　　王敏住的养老院是单间，每月加上吃住大约2000元。她原先在密云的房子大概50平米，中介报出的租价是1500元。“把房子租了，加上低保金，正好合适。”王敏一开始想得很乐观，儿子也按照她的想法，将房子租了出去。

　　从今年的中秋节起，王敏开始后悔。“别的老人都有家回，我呢？”中秋节放假的前一天，王敏搬了个小板凳，独自坐在养老院的院子里晒太阳。儿子开车来接她，王敏哭了。“我想回自己家。”

　　在王敏的执意要求下，儿子王先生开车带着她，到王敏家楼下转了转。“我想进去看看。”面对王敏的要求，王先生对她解释，房子租给别人就是别人家了，不能随便进，门锁也换了。

　　“住儿女家和住自己家不一样，老了就希望能放松，能自由。”王敏表示，她已经和儿女们商量过，房子租一年便不再出租了，让她能够“有家可归”。

　　汪云山和老伴平时生活比较宽裕，老两口到密云一家较为高档的会员制老年公寓选了一个100多平米的房间。

　　汪云山觉得，他和老伴都还没有到生活不能自理的程度，住老年公寓主要为的是郊区空气好，清静，能放松心情，有更好的生活品质。他住的这家老年公寓收费方式是先缴纳30万元的押金，然后以每月约5000元的价格租房，合同规定每年至少要入住3个月。老两口的计划是每年住上半年。

　　不过，面对每月约5000元的租金，老两口“还是心疼了一下子”，然后很快想到了一个“筹集资金”的方法——将城里的房子租出去，每月4000元，“这样也是以房养老。”

　　但是，随着天气变冷，老两口很快遇到了一个现实问题——郊区温度比较低，而且气候也比较干燥，老两口不习惯。房子才租出去3个多月，汪云山就和中介商量能否提前撤租，被告知需要支付违约金。

　　“以房养老确实是筹资的好方法，让老人底气足了，但是不太灵活。”汪云山觉得，随着时代发展，很多老人入住养老院不再是基于无自理能力，而是想尝试一种新的生活方式，甚至是追求更高的服务品质。但是，这种尝试不一定能够“一次到位”，因此还需要家里房子作为“中转站”。

　　很多老人不认同“以房养老”模式，他们认为自己的房子就是家，把房子出租或者抵押之后，回家就成了问题。所以大多数老人不愿出租或者抵押自己的房子。

　　北京市民政局副局长李红兵说，老人们的这种观点其实是认识和观念的问题。养老机构并不是一个宾馆的概念，很多养老机构都允许老年人带自己的家具和物品进去，而且老人住进去后自己可以布置一些东西。所以这不意味着失去家，而是相当于“搬家”，寻找一种更高质量的生活。

　　李红兵说，有些老年人虽然愿意把自己的房子租出去，但因为恋旧，家里的陈设不愿意让别人动，所以也难以实现房子的增值，这也是现在面临的一个难点。但这些都可以归结到人的认识和观念问题。

   中国保监会日前召开新闻发布会，公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。至此，此前引起广泛讨论的“以房养老”试点政策正式落地。

　　以房养老，这样的养老模式对中国老百姓来说，或许有些陌生，但在西方发达国家，早已成为社会养老的有效补充形式。它既可调动社会闲散资源，又能为老人安度晚年，提供社会资金支撑。正如《指导意见》指出的，“反向抵押养老保险”是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

　　然而，就是这样看似“各取所需”的养老模式，在国内并不吃香。有报道说，北京去年底试点以房养老，但几个月来，一直无人办理。看来，以房养老在中国推广还需时日。究其原因，主要是因为国人对养老的理念大多还停留在家庭养老的阶段，对社会资源统筹养老模式，缺乏认知度和信任感。与此同时，房产又是国人一项重要的私人财产，有房在手，心中不慌。多数老人坚信，把房子牢牢握在手里，幸福晚年就有保障，因此对抵押住房来换取养老服务，心存顾虑。

　　中国人财富观念和养老习惯是几千年传承下来的，想要朝夕间改变，非易事。笔者以为，推进以房养老试点，最重要的在于建立信任。只有在公开透明基础上，让老人相信，自己的住房抵押，不会为别有企图的机构和个人所利用，自己应得的利益，能够全部得到保障，才有可能逐渐引导老人迈出社会养老的第一步。因此，门槛设置过高、抵押房产价值评估不合理等影响老人参与积极性的因素，我们都应尽力避免，并力争从制度设计上予以杜绝。

　　《指导意见》为保障老人合法权益，对试点保险公司规定了较高的资格条件，在试点业务宣传、销售人员管理、销售过程管理信息披露等多方面，提出了明确要求。对以房养老试点来说，这无疑开了个好头。

   中山大学岭南学院风险管理与保险学系副教授宋世斌认为，由于中国楼市房价波动较大，其风险要由保险公司承担，所以在评估了风险后，每月给到老人的养老金预计相对会少。反向抵押养老保险作为一种养老险，有市场但预计不太大，市民要慎重选择。

　　在保险版“以房养老”试点前，市场上已经有银行版的“以房养老”产品，但参与者寥寥。广州市房地产专家吴定金认为，金融机构需要评估房子的价值，看是否可作为以房养老的产品，真正需要“以房养老”的人可能无法入围。虽然现在广州市内不少老人都有房子，但这批房子是楼龄较高的房改房。按照现在的按揭政策，超过20年楼龄的砖混结构房子就无法按揭。那这批房源是否会被看中并批准作为反向抵押养老保险的产品，是个未知数，但往往就是这批房源的业主需要钱来养老。

　　宋世斌认为，反向抵押养老保险，适合有自己房子且与子孙辈关系明晰的老人，未来小孩子也不需要这所房子。而且老人不会急需要抵押房子去贷款用钱，进行投保只是为了更好生活，是对财富进行不同的处置。要符合这样的条件，至少会是中产以上家庭的老人。总的来说，“倒按揭”方式以房养老市场不会太大，事实上在发达国家这块的市场占比也并不大。

　　宋世斌分析，在“以房养老”中对于房价的波动如何处理是有较大分歧的。但首先，房价波动的风险肯定不是由投保人承担的，所以市民不会有太大风险；保险公司会承担波动的风险，但正因为它要承担风险，所以在评估了风险后，每月给到老人的养老金预计相对会少。有种观点认为，房价的上升期最快将在10年后结束。基于这样的风险预期，保险公司在制定规则给予月养老金时，确实可能会比市民预期的偏低。

　　宋世斌还认为，保险公司一般会在评估房产风险和收益完毕后，就给投保的老人定额的月生活费，不会再随便进行调整。目前中国的房价波动比较大，如果挂钩市场房价去调整生活费，是有很大成本的。此外，很多时候二手房市场还涉及到有价无市的问题，最终卖出价可能并没有市场叫价那么高，那么就此去调整生活费风险也比较大。且每次调整还要进行评估和重新计算，相当费时费力。

　　宋世斌释疑道，这种情况跟老人领取了很多年的生活费过世，对房产的处理是同种方式，即在老人过世后就开始进行结算。结算处理房子时，需要重新进行房价评估，如果是评估出来房价涨了，那么再按规定进行收益分配。对于保险公司来说，评估价与实际市场价之间也有可能存在差距，房子有多大的收益在没有正式转让成交前，都是不明确的，存在风险。

　　“以房养老”保险产品结算收益的计算，预计不会是简单地将结算时评估总价-投保时的评估总价-老人领取的养老金总额，结算出来的就作为收益。如果是这样，就是银行抵押贷款，而不是保险产品。作为一项保险产品，肯定既有比预定时间先去世的老人，也有比预定时间活得更长的长寿老人，所以先去世的收益要用来弥补长寿老人带来的更多支出，是通过保险方式建立养老互济的资金池。

　　宋世斌提醒，这种算法同样适用于中途想要赎回房产的老人，作为一项保险产品当然可以退保，但其中包括的评估成本、人力成本等各方面支出，不会是简单的加减运算。赎回房产时肯定要付出一定的资金成本代价，要有心理准备有部分房价是拿不回来的。

　　反向抵押养老保险只是“以房养老”的一种形式，在房价未来价值有争议的情况下，对于老人来说这种方式并不会太实惠。市民在进行投保时要慎重选择，因为还是存在一定的风险，此外也还有其他很多“以房养老”的方式可以选择。